Wohnungseigentümer können vereinbarte Kostenverteilung zulasten einzelner Eigentümer ändern

In Wohnungseigentümergemeinschaften ist geregelt, wer welche Kosten zu tragen hat. Allerdings können die Eigentümer auch eine abweichende Verteilung beschließen. Der Bundesgerichtshof hat jetzt festgelegt, wann eine Umverteilung nur mit sachlichem Grund möglich ist (Az. V ZR 236/23, V ZR 128/23).

Im ersten Verfahren ging es um eine Tiefgarage, deren Sanierungskosten auf alle Wohnungseigentümer umgelegt werden sollten, obwohl die Gemeinschaftsordnung diese Kosten nur den Einheiten mit Stellplatz zuwies. Die Klägerin sollte für die Sanierung der Garage zahlen, obwohl sie an dieser keine Nutzungsrechte hat. Der Bundesgerichtshof gab der Klägerin Recht, verwies die Sache allerdings zurück an die Vorinstanz. Nach Auffassung der Richter darf die Mehrheit in der Regel nicht entscheiden, dass in Zukunft alle für die Sanierung einzelner Teile zahlen sollen. Für einen Mehrheitsbeschluss brauche es „einen sachlichen Grund“. Darüber müsse im Einzelfall entschieden werden. Ein sachlicher Grund sei zu bejahen, etwa wenn die Kosten der Beseitigung von Schäden dienen, die von dem übrigen Gemeinschaftseigentum außerhalb der Tiefgarage herrühren. Ebenso könne ein sachlicher Grund gegeben sein, wenn sich das Problem, für dessen Beseitigung die Kosten anfallen, auf die gesamte Anlage erstreckt, und eine Gesamtsanierung der Anlage notwendig mache. Kein ausreichender Grund sei dagegen, dass die Kosten Teile des Gemeinschaftseigentums betreffen, die auch für das übrige Gemeinschaftseigentum – insbesondere aus Gründen der Statik – von Bedeutung sind, so die Richter.

Im zweiten Verfahren ging es um eine Änderung des Verteilungsschlüssels für Betriebskosten und Erhaltungsrücklagen. Die Eigentümergemeinschaft, bestehend aus Gewerbeeinheiten, Wohnungseigentumseinheiten und Garagen bzw. Stellplätzen, hatte beschlossen, die Kosten zukünftig nach beheizbarer Wohnfläche statt nach Miteigentumsanteilen zu verteilen. Damit änderte sich auch der Schlüssel für die Bildung von Rücklagen. Das bedeutete auch höhere Kosten für die Eigentümer der Gewerbeeinheiten, die dagegen klagten. Das Landgericht Düsseldorf wies ihre Klage ab und auch vor dem Bundesgerichtshof hatten sie keinen Erfolg. Die Richter bestätigten die Rechtmäßigkeit dieses Beschlusses.