Kein Vorschuss zur Beseitigung von großflächigen Innenputzschäden wegen Dach und Fach-Klausel

Die vertragliche sog. Dach und Fach-Klausel kann dem Mieter die Instandsetzungspflicht für den Innenputz zuweisen, sodass das mietende Land Hessen nicht gut 10 Mio. Euro von der Vermieterin beanspruchen kann, entschied das Oberlandesgericht Frankfurt (Az. 14 U 103/20).

Das klagende Land Hessen verkaufte im Zuge einer größeren Immobilientransaktion mehrere landeseigene Immobilien an die Rechtsvorgängerin der Beklagten und mietete sie gleichzeitig für die Dauer von 30 Jahren zurück. Das Land verlangt hier von der Beklagten eine Vorschusszahlung für die Beseitigung großflächiger Putzschäden im Mietobjekt in Fulda. Nach dem zugrundeliegenden Mietvertrag ist der Vermieter für die Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache an „Dach und Fach“ auf seine Kosten verpflichtet. Im Übrigen trifft den Mieter die Instandsetzungspflicht. Seit dem Jahr 2009 lösten sich am streitigen Objekt an tragenden Wänden und Geschossdecken Beton und Putz ab.

Das Oberlandesgericht Frankfurt wies – ebenso wie zuvor das Landgericht – die auf Zahlung eines Vorschusses in Höhe von gut 10 Millionen Euro für die Beseitigung großflächiger Putzschäden gerichtete Klage zurück. Grundsätzlich treffe zwar die Beklagte als Vermieterin die Instandsetzungspflicht, also die Verpflichtung, den vertrags- und ordnungsgemäßen Zustand der Mietsache wieder herzustellen. Hier sei jedoch das Land für die Sanierung verantwortlich. Das Land habe mietvertraglich durch vom Gesetz abweichende Regelung die Instandsetzungsverantwortung für den Innenputz übernommen. Demnach sei die Beklagte nur für die Instandsetzung an „Dach und Fach“ verantwortlich. Die hier streitigen großflächigen Putzablösungen an tragenden Wänden und Decken fielen nicht unter diese Klausel. Bei der gebotenen Auslegung der Klausel komme insbesondere der im Mietvertrag enthaltenen näheren Definition des Begriffes „Fach“ Bedeutung zu. Dem Bereich „Fach“ würden demnach einerseits konstruktive Teile und andererseits solche Teile, die der Funktionsfähigkeit dienten und die Benutzbarkeit der Mietsache ausmachten, zugeordnet. Der Innenputz werde an keiner Stelle explizit erwähnt. Bei interessengerechter Auslegung könne der Putz als „Überzug aus Mörtel auf Wand- und Deckenflächen“ nicht als konstruktiver Teil des Gebäudes angesehen werden. Für dieses Verständnis spreche auch, dass der Außenputz an der Fassade ausdrücklich in der Klausel erwähnt und insoweit die Instandsetzungsverpflichtung der Beklagten auferlegt werde. Zum Innenputz finde sich dagegen keine Regelung. Die Auslegung der Klausel stelle eine von den Richtern zu klärende Rechtsfrage dar. Soweit das Land eine Verkehrssitte behaupte, wonach die streitige Klausel auch den Innenputz mitumfasse, habe es keine konkreten Tatsachen für eine derartige Transaktionspraxis und daraus folgende Verkehrssitte vorgetragen. Die Entscheidung ist nicht rechtskräftig. Mit der Nichtzulassungsbeschwerde kann die Zulassung der Revision vor dem Bundesgerichtshof begehrt werden.