Berühmte Besitzer oder Ereignisse in der Vergangenheit können sich wertsteigernd auf Objekte auswirken. Allein aufgrund dieses (mehr oder weniger) historischen Wertes erfahren Sachen überhaupt einen relevanten Marktwert. Zugleich können sich aber auch negative Ereignisse der Vergangenheit ebenso negativ auf den Wert eines Objekts auswirken. Einen ganz besonderen Fall hatte das Landgericht (LG) Coburg im vergangenen Jahr zu entscheiden (Urt. v. 06.10.2020, Az. 11 O 92/20).
Die klagende Käuferin hatte eine Immobilie im Jahre 2018 von der Beklagten erworben. Letztere war seit dem Jahre 2004 Eigentümerin des Hauses. Die Immobilie wies jedoch eine besondere Vergangenheit auf, von der die Klägerin zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses nichts wusste. Im besagten Haus ereignete sich 20 Jahre zuvor ein schreckliches Verbrechen. Eine Frau und ihr kleines Kind wurden in der Immobilie ermordet. Hiervon hatte die Käuferin jedoch keine Kenntnis. Auch die Verkäuferin und Beklagte hatte seinerzeit erst im Nachhinein von dem Verbrechen erfahren. Ihr hatte das jedoch nichts ausgemacht.
Die Klägerin hingegen wollte den Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung anfechten und den Kauf rückgängig machen. Sie war der Ansicht, die Beklagte hätte auch ohne ausdrückliche Nachfrage auf den Doppelmord aus früheren Zeiten hinweisen müssen. Das Haus sei schwer veräußerbar und sein Wert gemindert. Das LG Coburg sah das anders und wies die Klage ab. Eine arglistige Täuschung sei nicht gegeben.
Beim Verkauf eines Gebäudegrundstücks besteht die Pflicht nur zur Offenbarung verborgener Mängel oder von Umständen, die nach der Erfahrung auf die Entstehung und Entwicklung bestimmter Mängel schließen lassen, wenn es sich um Umstände handelt, die für den Entschluss des Käufers von Bedeutung, insbesondere die beabsichtigte Nutzung erheblich zu mindern geeignet sind. Vor allem wesentliche Fehler einer Kaufsache dürfen daher regelmäßig nicht verschwiegen werden (vgl. BGH, Urteil vom 8. Dezember 1989 – V ZR 246/87 -, NJW 1990, S. 975, 976). Es gebe keine allgemeine Pflicht, Umstände zu offenbaren, die für den Vertragsschluss des anderen von Bedeutung sein könnten. Bei einem solchen Verbrechen könne zwar durchaus eine Offenbarungspflicht bestehen – aber nicht mehr, wenn seit dem Mord 20 Jahre vergangen seien. Die Bedeutung dieses Ereignisses für eine Kaufentscheidung werde erwartungsgemäß immer weniger. Anders wird dies regelmäßig bei Feuchtigkeitsproblemen gesehen. Über Feuchtigkeits- bzw. Schimmelerscheinung eines Hauses ist seitens des Verkäufers grundsätzlich aufzuklären. Gerade solche stellen für den Verkäufer offenbarungspflichtige Umstände dar. Der Verkäufer ist verpflichtet, ungefragt einen solchen Befall mit Feuchtigkeit oder Schimmel zu offenbaren, wenn er zumindest mit dem Auftreten dieses Befalls rechnet, also einen Verdacht hat (vgl. Saarländisches Oberlandesgericht, Urteil vom 9. September 2003 – 7 U 126/03 -). Sollte der Verkäufer in einem solchen Fall also nicht ordnungsgemäß aufklären, greift ein möglicher Haftungsausschluss im Kaufvertrag nicht. Dann stehen dem Käufer weiterhin die Gewährleistungsrechte zu und er kann im äußersten Falle sogar vom Kaufvertrag zurücktreten.