Wer eine Immobilie besichtigt, schaut genau hin. Sind die Fenster dicht? Wie alt ist die Heizung? Gibt es Risse im Mauerwerk? Und selbstverständlich wird auch ein prüfender Blick auf Wände und Decken geworfen. Ist dort kein Schimmel zu sehen und riecht es nicht muffig, scheint zunächst alles in Ordnung zu sein.
Doch was ist, wenn die Wände zwar frisch und trocken aussehen, frühere Bewohner aber immer wieder über Feuchtigkeit und Schimmel geklagt haben? Muss der Verkäufer davon berichten? Und was gilt, wenn nicht der Verkäufer selbst, sondern der Makler eine falsche Auskunft erteilt?
Mit diesen Fragen hatte sich das OLG Hamm in seinem Urteil vom 08.05.2025, Az. 22 U 45/23, zu befassen.
Ein Käufer hatte im Jahr 2020 eine vermietete Souterrainwohnung für 119.000,- EUR erworben. Für ihn sollte die Wohnung eine Kapitalanlage sein. Bei der Besichtigung fragte er den Makler ausdrücklich, ob es in der Vergangenheit Probleme mit Feuchtigkeit oder Schimmel gegeben habe. Der Makler verneinte dies.
Tatsächlich hatten sich zuvor verschiedene Mieter wiederholt über Feuchtigkeit und Schimmelbildung in der Wohnung beschwert. Teilweise war sogar Schimmel an Möbeln aufgetreten. Davon erfuhr der Käufer jedoch erst nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages.
Der Käufer wollte die Wohnung deshalb zurückgeben und verlangte unter anderem die Rückzahlung des Kaufpreises. Zunächst hatte er damit keinen Erfolg. Das Landgericht Arnsberg ließ die Wohnung durch einen Sachverständigen untersuchen. Dieser konnte weder eine mangelhafte Abdichtung der Kellerwand noch eine unzureichende Wärmedämmung feststellen.
Damit schien die Angelegenheit zunächst erledigt zu sein. Kein nachweisbarer Baumangel, keine Rückabwicklung.
Das OLG sah dies als Berufungsgericht jedoch anders.
Die entscheidende Frage war nicht, ob die Wohnung einen Baumangel aufwies. Entscheidend war vielmehr, dass der Käufer ausdrücklich nach früheren Feuchtigkeits- und Schimmelproblemen gefragt hatte. Eine solche Frage muss richtig und vollständig beantwortet werden.
Der Verkäufer muss zwar nicht ungefragt jede Einzelheit aus der Vergangenheit einer Immobilie offenlegen. Fragt ein Kaufinteressent aber konkret nach einem Umstand, darf die Antwort weder falsch noch unvollständig sein. Die Frage nach früheren Feuchtigkeitsproblemen bezieht sich auch nicht nur auf nachgewiesene Baumängel. Sie umfasst ebenso wiederholte Beschwerden früherer Bewohner, sofern die Ursache nicht sicher und dauerhaft beseitigt worden ist.
Das Gericht stellte fest, dass die Wohnung zumindest unter bestimmten Bedingungen zu Feuchtigkeits- und Schimmelerscheinungen neigte. Wiederkehrende Beschwerden, mögliche Mietminderungen und Streitigkeiten mit Mietern machen eine Immobilie als Kapitalanlage nicht unbedingt attraktiver.
Auch der Hinweis, nicht die Verkäufer, sondern der Makler habe die falsche Auskunft gegeben, half nicht weiter. Der Makler hatte die Gespräche mit den Kaufinteressenten geführt und die Besichtigungen geleitet. Er hatte also nicht lediglich die Tür aufgeschlossen. Damit war er Verhandlungsgehilfe der Verkäufer. Seine falsche Antwort mussten sich die Verkäufer zurechnen lassen.
Das Berufungsgericht verurteilte die Verkäufer deshalb im Wesentlichen zur Rückabwicklung des Kaufvertrages. Käufer sollten bei der Besichtigung also nicht nur danach fragen, ob aktuell Feuchtigkeit oder Schimmel vorhanden ist. Sinnvoll ist vielmehr die ausdrückliche Frage, ob es jemals Feuchtigkeitserscheinungen, Schimmelbefall, Beschwerden von Mietern oder entsprechende Sanierungsarbeiten gegeben hat. Auch der Einsatz von Luftentfeuchtern kann ein Warnsignal sein. Die Fragen und Antworten sollten möglichst schriftlich festgehalten werden.
Verkäufer sollten frühere Probleme keinesfalls verharmlosen. Die Antwort, derzeit sei kein Schimmel sichtbar, genügt nicht, wenn nach Problemen in der Vergangenheit gefragt wurde. Auch ein frischer Anstrich macht frühere Beschwerden nicht bedeutungslos.
Ein im notariellen Kaufvertrag enthaltener Ausschluss der Sachmängelhaftung bietet ebenfalls keinen sicheren Schutz, wenn entscheidende Umstände vorsätzlich verschwiegen oder konkrete Fragen falsch beantwortet werden.
Der Fall zeigt, dass beim Immobilienkauf nicht nur der gegenwärtige Zustand zählt. Manchmal liegt das eigentliche Problem bereits einige Jahre zurück. Frisch gestrichen bedeutet eben nicht automatisch, dass auch rechtlich alles sauber ist. Wer nach dem Erwerb einer Immobilie von früheren Feuchtigkeits- oder Schimmelschäden erfährt, sollte die möglichen Ansprüche frühzeitig anwaltlich prüfen lassen.