In vielen Mietverträgen haben die Vertragsparteien die Regelung getroffen, dass der Mieter eine monatliche Vorauszahlung auf die Betriebskosten zu zahlen hat. Ist dies vereinbart, ist regelmäßig auch vereinbart, dass der Vermieter jährlich eine Betriebskostenabrechnung hierüber zu erstellen hat. Selbst wenn eine solche Regelung nicht ausdrücklich vereinbart wäre, ergibt sich die Pflicht des Vermieters zur jährlichen Abrechnung aus § 556 Abs. 3 BGB.
Was kann der Mieter aber tun, wenn der Vermieter es versäumt oder sich sogar weigert, seiner Pflicht zur Abrechnung nachzukommen? Der Mieter ist hier nicht schutzlos. Wenn das Mietverhältnis noch besteht und der Vermieter keine fristgerechten Abrechnungen vornimmt, obwohl er hierzu verpflichtet ist, kann der Mieter seine monatlichen Nebenkostenvorauszahlungen vorerst einstellen. Der Mieter darf somit von seinem „Zurückbehaltungsrecht“ Gebrauch machen. Dies gilt nicht grenzenlos, sondern zunächst bis zur Höhe der bereits geleisteten Vorauszahlungen. Einige Mieter scheuen vor einem solchen Schritt zurück. Viele Mieter wissen jedoch nicht einmal, dass sie hierzu berechtigt sind. Oftmals entwickeln sich Streitigkeiten bei Abwicklung des Mietverhältnisses, insbesondere beim Anspruch auf Rückzahlung der Kaution. Wenn dann eine anwaltliche Beratung erfolgt, erfahren die Mieter nachträglich von ihrem Recht zur Einstellung der Vorauszahlungen. Das scheint jedoch zu spät sein. Ein Zurückbehaltungsrecht ist nunmehr obsolet. Doch auch nach Beendigung des Mietverhältnisses sind die Mieter keineswegs schutzlos, wie der Bundesgerichtshof klar gestellt hat.
Der Bundesgerichtshof entnimmt im Wege einer „ergänzenden Vertragsauslegung“ dem Mietvertrag sogar einen Rückzahlungsanspruch von Nebenkostenvorauszahlungen zugunsten des Mieters, wenn der Vermieter nicht fristgerecht abgerechnet hat (BGH, Urteil v. 09.03.05, VIII ZR 57/04). Der Mieter kann demnach die vollständige Erstattung der von ihm bereits geleisteten Vorauszahlungen fordern, wenn der Vermieter seiner Abrechnungspflicht nicht nachkommt, sofern das Mietverhältnis bereits beendet worden ist. Insbesondere stellt der Bundesgerichtshof den Mieter auch davon frei, den Vermieter zunächst auf Erteilung einer Abrechnung zu verklagen. Vielmehr kann der Mieter ohne weiteres sogleich die Erstattung geltend machen. Diese ergänzende Vertragsauslegung beruht auf der Überlegung, dass der Vermieter sonst die Fälligkeit eines Erstattungsanspruchs des Mieters andernfalls nach Belieben hinauszögern könnte, sodass die Abrechnungsfrist ohne praktische Bedeutung bliebe. Ganz schutzlos ist aber auch der Vermieter nicht. Der Mieter muss nämlich die tatsächlich entstandenen Nebenkosten berücksichtigen und von seiner Rückforderung abziehen. Wenn dem Mieter aber überhaupt keine Abrechnungen vorliegen sollten, läge es am Vermieter, diese tatsächlichen Nebenkosten nachzuweisen.